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居住房产估价

1.居住房产及其估价的特征：

居住房产主要包含普通住宅、高端公寓、别墅等，是社会中保有量最大的一类房产。从估价角度看，居住房产的特征具备以下四个特征：

具备较强相似性和可比性。估价的可比性较强，意味着很容易找到足够数目的可比实例，因此市场法是最佳选择办法之一。

不相同种类型的住房内涵差异明显。在国内城市中，存在着产品房、房改房、筹资房、经济适用住房、廉租房等。从住房保障角度看，分为社会保障住房和非社会保障住房两类，产品房、房改房、筹资房是非社会保障住房，经济适用住房、廉租房是社会保障住房;从权属角度看，产品房是完全产权房，房改房、筹资房、经济适用住房是限制产权房，廉租房的产权是政府，用户只拥有用权而没产权。

部分种类住房估价具备特殊性。如房改房中的部分产权房子可先按完全产权估价，然后按房子产权人的权属比率确定其最后市场价值;对承租人而言，对廉租房估算其市场价值没意义。

国内目前大力推进城市廉租住房建设，对城市政策性、福利性住房的租金与经济适用住房实行政府定价。

商务办公房产估价

1.商务办公房产及其估价的特征：

商务办公房产，俗称写字楼，是用于公司等商务机构办公的房产。写字楼的市场出现两种不一样的进步方向：一种是传统的写字楼，如依据地方优劣、设施设施齐全、装修档次、服务水平划分的甲级、乙级和一般写字楼;第二种是“SOHO”，即小型的、家庭化办公场合，在估价时要依据具体状况进行具体剖析。

2.影响商务办公房产价格的原因：

影响商务办公房产价格的主要区位原因有：①是不是坐落于中央商务区或政府机构附近;②交通条件;③周围环境;④楼层差异。

影响商务办公房产价格的主要实物原因有：外观、内部装修、设施设施、是不是具备自动化办公条件、能否满足不同企业的特别需要、物业管理及服务水平。

3.商务办公房产估价的常用办法：

最佳选择市场法和收益法，也可使用本钱法，对于有开发或再开发潜力的商务办公房产，还可使用假设开发法。

4.商务办公房产估价的技术路线及难题处置精析：

商务办公房产一般是以出租为主的，估价时应注意：①租约问题，在租约内以租约租金作为计算基数，租约外以市场租金作为计算基数;②租金内涵问题;③要考虑租金支付方法，不一样的租金支付方法计算出的结果是不一样的;④地下车库租金问题。

房产强制拍卖估价的特征：

强制处分

处分行为在规定的时间内完成，假如拍卖不成，一般由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。

迅速变现

买受人承担的风险较大，因此其价格一般较正常买卖低。

成交价格一般低于正常市场价格

缘由有3、

①市场需要面窄、推广力度小;

②基于买家的心理预期;

③因为购买者要支付拍卖机构佣金等额外本钱。

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（责任编辑：gx）